Praha 2025: růst cen bytů zpomalil, dostupné bydlení však dál chybí

Růst cen starších bytů v Praze ke konci roku 2025 výrazně zpomalil. Nabídka však zůstává omezená a bytů je na trhu stále málo. Pro kupující to znamená, že i přes postupné uklidnění situace zůstává dostupnější bydlení v metropoli nedostatkovým zbožím.

Podle realitních analýz vzrostly nabídkové ceny starších bytů v Praze ve čtvrtém čtvrtletí 2025 mezikvartálně přibližně o jedno procento. Průměrná cena překročila 155 000 Kč za metr čtvereční. V řadě regionů republiky se růst zpomalil na jednotky procent a místy došlo i k mírnému poklesu.

Ve Středočeském kraji, který je s Prahou úzce propojen dojížděním i poptávkou, ceny naopak klesly. Průměrná nabídková cena se snížila zhruba o tři procenta na 94 000 Kč za metr čtvereční. Odborníci upozorňují, že výsledky ovlivňuje skladba nabídky – rychleji mizí kvalitnější byty a v inzerci zůstává více průměrných jednotek, což průměrnou cenu opticky snižuje.

Hypotéky se stabilizují, trh je přehlednější

Pražský trh výrazně ovlivňuje vývoj hypoték. Podle realitních kanceláří část zájemců přestala čekat na další zlevnění financování a rozhodla se ke koupi i při vyšších sazbách. Pomáhá zejména stabilnější vývoj úroků, které se přestaly rychle měnit.

Podle ČBA Hypomonitoru poskytly banky a stavební spořitelny v listopadu 2025 nové hypotéky za téměř 28,1 miliardy korun. Od začátku roku dosáhl objem nových úvěrů 293 miliard, což je meziročně o 84 miliard více. Průměrná realizovaná sazba u nových hypoték se v listopadu držela kolem 4,48 %.

Začátek roku 2026 přinesl jen mírnou změnu. Swiss Life Hypoindex uvádí, že průměrná nabídková sazba v lednu 2026 vzrostla na 4,94 %. Česká národní banka 5. února 2026 ponechala základní sazby beze změny, dvoutýdenní repo sazba zůstala na 3,50 %. (Swiss Life, ČNB)

Roste zájem o rodinné domy

V Praze a okolí se zvyšuje zájem o rodinné domy. U některých typů domů rostly ceny v posledních měsících pomaleji než u bytů. Rozdíl mezi cenami bytů a starších domů se podle odborníků zvětšil natolik, že pro část domácností začíná být výhodnější koupit dům a postupně jej upravovat, než investovat do dražšího bytu a jeho kompletní rekonstrukce.

Nabídka nových bytů v Praze zůstává nízká

Hlavní problém pražského trhu se nemění: bytů k prodeji je dlouhodobě málo. Ke konci roku 2025 bylo v nabídce přibližně 5 150 nových bytů, což představuje meziroční pokles téměř o deset procent. Největší podíl nabídky se drží v Praze 9, následuje Praha 5 a Praha 10.

Nízká nabídka přichází v době, kdy poptávku podporuje lepší ekonomická situace, růst reálných příjmů a také odložené nákupy z minulých let. Inflace za celý rok 2025 podle dat ČSÚ dosáhla průměrně 2,5 %, což domácnostem usnadňuje plánování větších investic.

Výstavba kolísá, rok 2025 přinesl výrazný pokles

Data ČSÚ ukazují, že bytová výstavba v Praze není stabilní. Ve třetím čtvrtletí 2025 se v metropoli zahájilo pouze 599 bytů, což představuje výrazný meziroční pokles. Dokončeno bylo 1 110 bytů, také méně než o rok dříve. Statistiky uvádějí, že v roce 2024 Praha zahájila výstavbu 8 191 bytů a dokončila 6 511 jednotek. (ČSÚ)

Bez rychlejší přípravy a povolování nových projektů bude tlak na ceny pokračovat. Dopady se projevují i ve Středočeském kraji, kam se část domácností přesouvá kvůli dostupnějším cenám, ale kde zároveň ubývá kvalitní nabídka.

Pro rok 2026 tak zůstává hlavní otázkou, zda se podaří zvýšit počet nových bytů na trhu. Stabilnější hypotéční trh může růst cen dál brzdit, rozhodující však bude rozšíření nabídky, bez kterého se dostupnost bydlení v Praze bude zlepšovat jen pozvolna.