Pražské byty zdražují pomaleji. Vysoké ceny přesto ženou zájemce za Prahu

Pražský trh s bydlením ve třetím čtvrtletí roku 2026 zpomalil tempo růstu cen. Byty i nájemní bydlení sice dál zdražovaly, přírůstky však byly mírnější než v předchozích obdobích. Dostupnost bydlení se tím výrazně nezlepšila a vysoké náklady vedou část zájemců k hledání nemovitostí mimo metropoli.

Ceny bytů a nájmů zůstávají vysoko

Průměrná nabídková cena starších bytů v Praze dosáhla ve třetím čtvrtletí 163 043 korun za metr čtvereční. Meziročně tak vzrostla o deset procent. Nové byty byly v průměru přibližně o 30 tisíc korun za metr čtvereční dražší. U starších bytů se růst oproti předchozímu čtvrtletí dostal pod dvě procenta a tempo zdražování za poslední rok se podle analýzy zpomalilo zhruba o třetinu.

Rostlo také nájemné. Jeho průměrná výše dosáhla 460 korun za metr čtvereční, což představuje meziroční nárůst o osm procent. Mezičtvrtletně se nájmy zvýšily přibližně o jedno procento.

Podle Hendrika Meyera, šéfa skupiny EHS, do níž patří také služba Bezrealitky, se pražský realitní trh nachází v období, kdy se může jeho vývoj postupně stabilizovat. Zpomalení růstu cen ale samo o sobě neznamená, že by se bydlení stalo dostupnějším. Další vývoj bude záviset mimo jiné na nabídce nových bytů a pokračující poptávce.

V nabídce je nejvíce bytů za deset let, výstavbu brzdí nedostatek pozemků

V září 2026 bylo v Praze podle dostupných dat nabízeno přibližně 7 200 bytů k prodeji. Jde o nejvyšší počet za posledních deset let a meziročně nabídka vzrostla o 26 procent. Převládají menší dispozice 1+kk a 2+kk, které oslovují jak zájemce o vlastní bydlení, tak investory.

Výrazná část nově dokončených bytů se soustředí do Prahy 5, Prahy 9 a Prahy 10. Na tyto tři městské části připadá přibližně 60 procent čerstvě dokončených jednotek. Menší byty patří k nejžádanějším mimo jiné proto, že jejich celková pořizovací cena bývá nižší. Zároveň přitahují investory, kteří v nemovitostech hledají dlouhodobé uložení peněz.

Vyšší počet bytů v nabídce však neřeší dlouhodobé překážky nové výstavby. Její další rozvoj omezují nedostatek vhodných pozemků, složité povolovací procesy a vysoké náklady na stavební práce i materiály. Marcel Soural, předseda představenstva společnosti Trigema, upozorňuje na význam menších bytů pro současnou poptávku. Odborníci zároveň neočekávají, že by se kvůli rozšíření nabídky ceny v dohledné době začaly výrazně snižovat.

Institucionální nájemní bydlení přitahuje investory

Na trhu se rozvíjí také institucionální nájemní bydlení. Jde o bytové projekty, které vlastní a spravují profesionální investoři a které jsou určeny k dlouhodobému pronájmu. Za prvních devět měsíců roku 2026 směřovalo do tohoto segmentu v České republice přibližně půl miliardy korun. Významná část investic připadla na Prahu.

V hlavním městě je v provozu přibližně 4 000 institucionálních nájemních bytů a dalších zhruba 2 400 jednotek je ve výstavbě. Segment, který dříve stál spíše na okraji zájmu investorů, se postupně stává vyhledávanou investiční příležitostí. Podle Josefa Karase, investičního manažera společnosti Knight Frank, jeho význam na českém trhu roste.

Vysoké ceny posouvají zájem o bydlení dál od Prahy

Vysoké ceny nemovitostí mění také geografické preference zájemců o bydlení. Vedle obcí v bezprostředním okolí metropole roste zájem i o vzdálenější části Středočeského kraje. Realitní odborníci zaznamenávají zvýšenou poptávku například na Rakovnicku.

Pro část domácností představuje bydlení mimo Prahu možnost pořídit si za nižší cenu větší byt nebo rodinný dům. Taková volba ale zpravidla znamená delší každodenní dojíždění za prací, školou nebo službami. Rostoucí zájem o vzdálenější lokality proto zároveň zvyšuje nároky na dopravní dostupnost těchto oblastí.

Vývoj pražského realitního trhu tak ukazuje, že pomalejší zdražování zatím neznamená zásadní obrat v dostupnosti bydlení. Další vývoj ovlivní především rozsah nové výstavby, rychlost povolovacích procesů a schopnost nabídky reagovat na dlouhodobě vysokou poptávku.