V Praze chybějí byty. Developeři zmenšují jednotky a staví prefabrikáty

Pražský trh s nájemním bydlením prochází změnou. Vedle prémiových bytů stavěných přímo k pronájmu vznikají také projekty dostupnějšího bydlení a developeři hledají způsoby, jak nabídku rozšířit rychleji. Mezi výrazné trendy patří zmenšování bytových jednotek a vyšší využití prefabrikovaných konstrukcí.

Takzvané BTR projekty (build-to-rent) jsou určené přímo pro nájemní bydlení. Nabízejí moderní standard a často také doprovodné služby. Zájem o ně zůstává vysoký i přes vyšší nájemné.

Prémiové nájemné přesahuje 600 korun za metr

Průměrný nájem v pražských prémiových BTR bytech dosahuje podle analýzy BTR Group 602 korun za metr čtvereční. To je přibližně o třetinu více než u bytů z druhé ruky nabízených prostřednictvím realitních společností.

Vyšší cena ale podle dostupných dat neznamená nízký zájem. U stabilizovaných BTR projektů dosahuje neobsazenost přibližně dvou procent. Prémiové nájemní bydlení tak má podle analýzy vysokou obsazenost a potvrzenou poptávku.

Současně se připravuje výrazně větší nabídka. V různém stupni přípravy se nachází přibližně 15 tisíc BTR jednotek. V následujících dvou letech by se podle analýzy mělo do nabídky dostat dalších zhruba 2000 bytů.

AFI Home patří mezi nejaktivnější hráče

Na trhu prémiového nájemního bydlení má podle analýzy BTR Group největší nabídku či připravované portfolio AFI Home, přibližně 2000 bytů. Následuje Mint Living s přibližně 800 jednotkami. V první desítce jsou také X-Place a projekty spojené s Arcibiskupstvím pražským.

Prémiové nájemní bydlení tak v Praze postupně získává pevnější pozici. Vedle klasického pronájmu nabízí nájemníkům profesionální správu a moderní standard a pro část zájemců představuje dlouhodobou alternativu k vlastnickému bydlení.

Dostupnější nájemní bydlení má téměř 5000 jednotek

Rozšiřuje se také segment dostupnějšího nájemního bydlení. Analýza BTR Group podle aktuálních dat eviduje 4870 bytů ve 23 projektech, které připravují města nebo soukromé společnosti. Většina těchto jednotek je ale zatím v různém stupni přípravy.

Mezi již realizovanými projekty je podle analýzy lídrem Dostupné bydlení České spořitelny. Projekt má 660 jednotek v provozu a dalších 312 se nachází ve výstavbě.

Podle odborníků přitom nemohou dostupné nájemní bydlení zajistit pouze soukromí investoři. Významnou roli mají mít také města, veřejný sektor a institucionální investoři zaměření na dlouhodobě dostupné bydlení.

Největší nabídka nájemních projektů se v současnosti soustřeďuje zejména v Praze 5 a Praze 9.

Byty se zmenšují, přicházejí i mikrojednotky

Dalším výrazným trendem je zmenšování bytů. V nájemním bydlení převažují dispozice 1+kk a 2+kk s průměrnou velikostí kolem 49 metrů čtverečních. U bytů určených k prodeji je průměrná plocha přibližně 64 metrů čtverečních.

Po garsonkách s průměrnou plochou kolem 30 metrů čtverečních se objevují také mikrobyty. Při dodržení stavebních předpisů mohou mít nejmenší jednotky přibližně 18 až 19 metrů čtverečních, přičemž obytná místnost může mít kolem 16 metrů čtverečních.

V nabídce se objevují také meziformáty, například 1,5+kk. Ty využívají optické rozdělení prostoru mezi obytnou a spací částí, aniž by šlo o klasickou samostatnou místnost.

Část bytu vzniká už ve výrobní hale

Vedle zmenšování jednotek hledají developeři také způsob, jak samotnou výstavbu urychlit. Jednou z možností je hybridní výstavba, která kombinuje betonové a dřevěné prvky a využívá vysokou míru prefabrikace.

Princip připomíná stavebnici. Jednotlivé části budovy vznikají mimo staveniště, kde se připravují a kompletují. Na stavbu pak přijíždějí hotové prvky, které se osazují do připravené konstrukce. Mohou v nich být například už zabudovaná okna, dveře nebo fasádní části.

U velkých rezidenčních projektů může tento způsob podle odborníků umožnit výstavbu více než 300 metrů čtverečních bytů denně. Časová úspora může oproti klasickým postupům dosáhnout až poloviny.

Hybridní konstrukce přitom kombinují zejména beton a dřevo. Podle zástupců stavebního sektoru lze použité materiály recyklovat a tento způsob výstavby umožňuje u některých projektů stavět budovy až do výšky 30 pater.

Pro dostupnější bydlení je potřeba stavět ve větším měřítku

Podle odborníků bude pro zlepšení dostupnosti bydlení rozhodující větší objem nové výstavby. Vedle vlastnických bytů se má rozvíjet nájemní i družstevní bydlení a využívat lze také typové projekty a model design and build.

Současný způsob prefabrikované výstavby v některých ohledech připomíná průmyslovější výstavbu velkých obytných celků z minulosti. Rozdíl spočívá v použití současných stavebních technologií, materiálů a moderního návrhu budov.

Prémiové bydlení tvoří většinu institucionální nabídky

Pražský trh institucionálního nájemního bydlení se podle údajů BTR Group skládá z několika segmentů. Největší část připadá na prémiové nájemní bydlení, významný podíl mají také studentské a dostupnější byty.

• Prémiové nájemní bydlení představuje 61 procent nabídky.

• Dostupné nájemní bydlení tvoří 16 procent.

• Studentské bydlení představuje 23 procent.

• V prémiových bytech dosahuje průměrný nájem 602 korun za metr čtvereční.

• Ve standardních bytech činí průměrný nájem 453 korun za metr čtvereční.

• V různé fázi přípravy je přibližně 15 tisíc prémiových bytů.

• Dostupné nájemní bydlení zahrnuje podle analýzy 4870 bytů připravovaných městy nebo společnostmi.

Nabídka se má v dalších letech rozšířit

Pražský trh s nájemním bydlením tak stojí před dvěma paralelními úkoly. Prémiový segment připravuje další tisíce jednotek, zatímco u dostupnějšího bydlení je řada projektů stále ve fázi přípravy nebo výstavby.

Vedle samotného počtu nových bytů bude důležitá také rychlost jejich výstavby. Zmenšování dispozic a prefabrikované či hybridní konstrukce představují dva způsoby, kterými se část trhu snaží na vysokou poptávku reagovat.