Praze chybí přes 90 tisíc bytů. Potřebuje stavět 10 tisíc ročně, vzniká jich jen 6 až 7 tisíc

Pražský bytový trh dlouhodobě nedokáže vytvářet dostatek nových bytů. Podle Jakuba Kuneše, odborného garanta projektu Pražské bydlení pod lupou, se v hlavním městě za roky nedostatečné výstavby nahromadil bytový dluh přibližně 91 tisíc bytů. Současné tempo nové výstavby přitom podle něj nestačí ani k tomu, aby se tento rozdíl přestal zvětšovat.

Podle Strategie rozvoje hlavního města Prahy je pro pokrytí poptávky potřeba stavět nejméně 10 tisíc bytů ročně. Skutečné tempo se ale podle Kuneše pohybuje mezi 6 a 7 tisíci byty za rok. Právě nedostatečná nabídka podle něj představuje hlavní problém pražského bydlení.

Obtížnou situaci potvrzuje také průzkum společnosti STEM pro think-tank Strategeo Institute. Dostupnost bydlení hodnotilo podle školní stupnice od jedné do pěti 53 procent respondentů jako nedostatečnou. Průměrná známka dosáhla 4,2.

Na odstranění dluhu by Praha potřebovala 15 tisíc bytů ročně

Současný deficit nevznikl během několika posledních let. Požadavek na výstavbu kolem deseti tisíc bytů ročně podle Kuneše existuje delší dobu a protože se tohoto tempa dlouhodobě nedaří dosahovat, rozdíl se postupně kumuluje.

Pokud by Praha chtěla nahromaděný dluh odstranit během několika dalších desetiletí, musela by podle Kuneše zvýšit tempo až na nejméně 15 tisíc bytů ročně. Takový rozsah výstavby ale považuje za nereálný.

Povolování a spory prodlužují přípravu staveb

Jednou z hlavních překážek rychlejší výstavby jsou podle Kuneše zdlouhavé povolovací procesy. Výstavbu komplikují také územní spory a nesouhlas obyvatel s konkrétními projekty v jejich okolí, označovaný jako NIMBY efekt.

Problémem je podle něj také rozdělení Prahy mezi jednotlivé městské části. Výstavba se tak připravuje v prostředí s řadou samostatných aktérů a zájmů, což může přípravu nových projektů dále komplikovat.

Nový Metropolitní plán otevírá prostor pro další výstavbu

Jednou z možností, jak v budoucnu zvýšit tempo výstavby, je nový Metropolitní plán Prahy. Ten platí od 1. září 2026 a po téměř 14 letech příprav nahradil územní plán z roku 1999. Určuje mimo jiné, kde se může v metropoli stavět, jak se má území rozvíjet a jaké podmínky budou platit pro novou zástavbu.

Plán počítá s využitím především nedostatečně využitých území uvnitř města a brownfieldů. Mezi lokality, kde se předpokládá další rozvoj, patří například areál Avia v Letňanech nebo okolí Nákladového nádraží Žižkov. Soustředění nové výstavby do již urbanizovaného území má omezit tlak na rozšiřování Prahy do volné krajiny.

Dokument zároveň vymezuje prostor pro novou bytovou výstavbu. Podle jeho údajů umožňuje dlouhodobě umístit v Praze až 350 tisíc bytů. Nejde ale o počet bytů, které se mají skutečně postavit, nýbrž o potenciál, který územní plán vytváří pro budoucí rozvoj města.

Podle Kuneše může nový plán výstavbě pomoci, sám o sobě ale nezaručí, že se všechny připravené možnosti skutečně promění v nové byty. K tomu je stále potřeba příprava konkrétních projektů a jejich povolení.

Obecní byty tvoří jen čtyři procenta fondu

Samostatnou částí bytové politiky je rozvoj obecního bydlení. Podle Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy představují byty ve vlastnictví města a městských částí přibližně 4 procenta pražského bytového fondu.

Pro srovnání se často uvádí Vídeň, kde obecní byty tvoří přibližně 22 procent bytového fondu. Praha by podle Kuneše tento rozdíl nedokázala rychle dohnat. Vedle omezeného prostoru pro další výstavbu by takový krok znamenal také velmi vysoké finanční náklady.

Praha může svůj bytový fond rozšiřovat vlastní výstavbou prostřednictvím Pražské developerské společnosti nebo získáváním hotových bytů a dalších plnění od developerů prostřednictvím takzvaných kontribucí. Ani kombinace těchto nástrojů ale podle Kuneše nemůže v krátké době vytvořit obecní bytový fond srovnatelný s Vídní.

Více výstavby nemusí znamenat více vlastnického bydlení

Podle Kuneše nelze očekávat, že by případné výrazné zvýšení bytové výstavby automaticky vedlo k růstu podílu lidí, kteří budou bydlet ve vlastním bytě. Naopak může postupně růst význam nájemního bydlení.

Souvisí to podle něj se změnami životního stylu a větší ochotou lidí stěhovat se. Vyšší podíl nájemního bydlení proto nemusí být pouze důsledkem nedostatku vlastních bytů, ale také součástí dlouhodobé proměny způsobu bydlení.

Prázdné byty nové kapacity nevytvoří

Další možností, o které se v souvislosti s pražským bydlením diskutuje, je zapojení soukromých bytů, které jejich majitelé z různých důvodů nepronajímají. Pomoci s tím má například Městská nájemní agentura.

Podle Kuneše může takový nástroj odstranit některé obavy vlastníků, například z neplacení nájemného nebo poškození bytu. Jeho potenciál je ale omezený. Ani kdyby se podařilo část nevyužívaných bytů dostat na nájemní trh, nevznikly by tím nové bytové jednotky. Šlo by pouze o využití již existujícího bytového fondu.

Pro dlouhodobé snížení bytového deficitu proto podle odborného pohledu zůstává rozhodující především nová výstavba.

Airbnb je problém hlavně v centru

Do debaty o pražském bydlení vstupují také krátkodobé pronájmy prostřednictvím Airbnb. Podle dat projektu Pražské bydlení pod lupou bylo v červnu 2026 v Praze nabízeno 7 878 bytů nebo domů ke krátkodobému pronájmu. To odpovídalo přibližně 1,1 procenta bytového fondu města.

Podle Kuneše může takový rozsah vytvářet problémy především v centru Prahy, kde jsou nabídky krátkodobého ubytování koncentrované. Airbnb ale podle něj nepředstavuje hlavní příčinu celkové bytové krize v metropoli.

Případná regulace krátkodobých pronájmů by navíc podle Kuneše musela být nastavena tak, aby dlouhodobé nájemní bydlení bylo pro vlastníky ekonomicky zajímavější. Příliš volná pravidla by podle něj problém neřešila a příliš rozsáhlé omezení v centru by mohlo vést k přesunu části nabídek do dalších pražských čtvrtí.

Praze může pomoci lepší spojení s okolím

Část řešení bytového problému podle Kuneše neleží přímo v nové pražské výstavbě. Stát může podle něj pomoci především kvalitnější dopravní infrastrukturou mezi Prahou a Středočeským krajem.

Pokud bude možné dojíždět do metropole rychle a spolehlivě, část lidí podle něj nebude mít tak silnou potřebu bydlet přímo v Praze. Lepší spojení s okolím tak může rozšířit prostor, ve kterém lidé hledají bydlení, aniž by se musely všechny nové byty stavět přímo v hlavním městě.

Pražský bytový problém má dlouhodobý charakter. Nový Metropolitní plán může vytvořit podmínky pro další rozvoj, samotné územní plánování ale nenahradí skutečnou výstavbu. Praha podle dostupných údajů potřebuje pro pokrytí poptávky výrazně více nových bytů, než kolik se jich v současnosti staví, a rychlé odstranění nahromaděného deficitu proto zůstává obtížně dosažitelné.